Основные принципы оценки объектов недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ



	ВВЕДЕНИЕ	7

	1Теоретические основы определения стоимости объектов недвижимости	9

	1.1Классификация объектов недвижимости	9

	1.2Основные принципы оценки объектов недвижимости	11

	1.3 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости	16

	1.4Технология оценки недвижимости	22

	2Сравнительная характеристика видов стоимости	25

	2.1 Виды стоимости объектов недвижимости	25

	2.2Факторы, влияющие на величину стоимости объектов недвижимости	33

	2.3 Элементы сравнения и виды корректировок стоимости	36

	ЗАКЛЮЧЕНИЕ	41

	СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ	42











ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость – это земля как физический объект, а так же все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости.

В свою очередь, оценка представляет собой сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимание принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости и знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Основной целью любой оценки недвижимости является определение величины стоимости объекта. Для понимания и использования стоимостных оценок необходимо указание вида оценочной стоимости в рамках соответствующего типа стоимостей. Поскольку вид стоимости входит в формулировку цели оценки, а функция оценки диктует выбор используемого вида стоимости, необходимо обеспечение его соответствия цели и функции оценки. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно определить.Изменение вида стоимости может существенно повлиять на величину оцененной стоимости, приписанной тому или иному объекту оценки.

Дипломная работа на тему «Сравнительная характеристика видов стоимости, применяемых в оценке» является актуальной, так как для осуществления каких либо сделок с недвижимостью необходимо знать ее стоимость. Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Цели и задачи дипломной работы:

	изучить существующие на данный момент виды стоимости недвижимости;

	произвести сравнение имеющихся в оценке видов стоимости;

	закрепить полученные знания.

Объект исследования в дипломной работе – виды стоимости недвижимости, а предмет исследования – сравнение видов стоимости недвижимого имущества.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы определения стоимости объектов недвижимости, во второй главе производится сравнительная характеристика различных видов стоимости, применяемых при оценке недвижимости.

Основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялся метод сравнения.


1Теоретические основы определения стоимости объектов недвижимости

1.1Классификация объектов недвижимости

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации статье 130, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства1.

	Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения2. 





Рисунок 1 – Основные типа недвижимости



Базовым объектом недвижимости является земля, которая является местом проживания людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома,общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. 

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице 13.



	Таблица 1 Общая классификация объектов недвижимости

Тип классификации

Виды недвижимости

По характеру использования

Для жилья: дома, коттеджи, отели и т.д.;

Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;

Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, дома престарелых.

По целям владения

Для ведения бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, товарных запасов и НЗП. Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

Нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музей, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.

По степени готовности к эксплуатации

Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство

По воспроизводимости в натуральной форме

Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.





Так же недвижимое имущество претерпевает классификацию по отраслям:

		В промышленности – производственные предприятия.

		В строительстве ? недвижимость подрядных строительных организаций, организаций по проектированию строительно-монтажных  работ, а также строительно-монтажных контор. 

		В сельском хозяйстве ? земли, леса, водные пространства и другая недвижимость, связанная с сельскохозяйственными и лесоводческими работами. 

		В сбыте, торговле, общественном питании ? торговые предприятия, предприятия общественного питания, заготовительные снабженческо-сбытовые организации. 

		В коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании ? канализация, бани, прачечные, парикмахерские, городские дороги, сооружения внешнего благоустройства, многолетние насаждения и инвентарь скверов, бульваров, а также искусственные зеленые уличные насаждения. 

		В здравоохранении, физкультуре и социальном обеспечении ? учреждения  по лечебно-профилактической работе, в том числе по охране материнства и младенчества, санитарно-эпидемиологические учреждения по охране здоровья и социальному обеспечению населения, а также учреждения физкультуры и спорта.

		В народном просвещении, науке, научном обслуживании и искусстве ? школы всех типов, ВУЗы, детские сады, парки культуры, театры и т.п.2.

При оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости4.

	1.2Основные принципы оценки объектов недвижимости

Оценка недвижимости всегда субъективна, это обусловлено сложностью процесса оценки, связанной с необходимостью учета большого количества не всегда известных факторов, взаимодействие которых между собой и влияние на результаты оценки довольно неоднозначно. 

Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил – принципов оценки недвижимости, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости.

Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы, представленные на рисунке 2: 

1) принципы, основанные на представлении пользователя; 

2) принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;

3) принципы, связанные с рыночной средой; 

4) принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.

Рисунок 2 – Принципы оценки недвижимости



Принципы, основанные на представлении пользователя, отражают его представление об объекте недвижимости и включают в себя полезность, замещение и ожидание5.

Термин «полезность» обычно применяется для обозначения способности вещи удовлетворять те или иные потребности её обладателя.

Одна из основных предпосылок полезности заключается в том, что экономически рациональный человек из множества взаимоисключающих альтернатив склонен выбирать ту, для которой при прочих равных условиях ожидаемая полезность будет максимальна.

Оценщик должен ясно представить, в чем заключается и насколько высока полезность оцениваемой недвижимости для типичного покупателя.Для этого необходимо внимательно изучить ближайшие окрестности, район, поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости.

Принцип замещения является одной из фундаментальных поведенческих предпосылок в оценке недвижимости и сводится к предположению о том, что человеку свойственно менее эффективные средства достижения цели постоянно замещать более эффективными6.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта7.

К группе принципов, связанных с землей, зданиями и сооружениями относятся принципы:

		Остаточной продуктивности. Это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства11.

		Вклада. Он учитывает то, что экономическая стоимость отдельного элемента в составе объекта определяется изменением стоимости всего объекта при добавлении или изъятии из него какого – либо элемента.

		Возрастающей и убывающей отдачи. Данный принцип свидетельствует о том, что при монотонном увеличении размера этого ресурса прибыль на капиталовложения сначала растет, достигает максимума, а затем начинает уменьшаться.

		Сбалансированности. Принцип указывает на то, что если объект оценки состоит из нескольких элементов, необходимо анализировать возможности проявления функциональных связей и согласованности этих элементов10.

		Оптимальных величин. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Принцип оптимальных величин определяет количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования.

		Оптимального разделения прав, который гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости11.

Принципы, связанные с рыночной средой определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости. К данной группе относятся следующие принципы: 

1)Принцип соответствия среды отражает зависимость рыночной стоимости недвижимого имущества от качества среды. 

2)Принцип спроса и предложения гласит, что рыночная стоимость отражает соотношение спроса и предложения в конкретном секторе и на определенной территории. Если спрос растет, то рыночная стоимость увеличивается, если возрастает предложение, происходит обратная ситуация – рыночная стоимость уменьшается.

Закон спроса и предложения, изображенный на рисунке 3, представляет собой экономическую закономерность, связывающую объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке.



























Рисунок 3 – Закон спроса и предложения

	

3)Принцип конкуренции гласит, что рыночная стоимость как определенный вид  стоимости может сложиться только при достаточно большом числе объектов и их потребителей.

4)Принцип изменения заключается в том, что на рынке постоянно происходят разнообразные изменения, по этому оценку необходимо производить на фиксированную дату и все факты и выводы должны быть действительны на дату оценки8.

5)Принцип зависимости – один из важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, состоящий в том, что стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь  влияет на варианты использования и стоимость других землепользований в прилегающей местности влияет на варианты использования и стоимость других землепользований в прилегающей местности9.

	Основополагающим в теории оценки недвижимости является принцип наиболее эффективного использования. Этот принцип синтезирует принципы всех трёх категорий, объединяя все принципы оценки. Он позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наибольшую стоимость собственности на дату оценки. В действительности принцип утверждает, что наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно: технически осуществимо; юридически допустимо; финансово обоснованно и приводит оцениваемый объект к наивысшей стоимости11.

1.3 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости

 Согласно Приказу Минэкономразвития РФ № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать возможность применения каждого из подходов, цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы:

1)Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с аналогичными объектами12.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки, такие как:метод статистического моделирования; метод типового объекта оценки; методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости; метод индексации прошлых результатов; метод общей группировки; метод общего коэффициента капитализации; метод восстановительной стоимости по аналогам; методы, основанные на анализе парных продаж; экспертные методы расчета; статистические методы; метод соотнесения цены и дохода14.

Зачастую сравнительный подход дляоценке недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового мультипликатора, основные этапы которых представлены на рисунке 3 21.



































Рисунок 3 – Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости



Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

2)Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки12.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления13.

Основные этапы реализации  доходного подхода представлены на рисунке 4 21.











Рисунок 4 – Алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости



Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль25.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

3)Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний12.

С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обосновано определение стоимости замещения, поскольку маловероятно, что потенциальному покупателю нужна именно точная копия оцениваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишками21.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки12. 

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

		определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка; 

		определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

		определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

		определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

		определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода25.

Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и соответствующие методы представлены на рисунке 5 21.





































Рисунок 5 –Алгоритм затратного подхода к оценке



Практический опыт оценки объектов недвижимости позволяет классифицировать методы оценки в рамках следующих групп, по мимоосновных трех подходов: массовая и индивидуальная. Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах и методах, но различаются целями, задачами и техникой оценки одних и тех же характеристик объектов недвижимости.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости заключается в оценке конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов под залог банковского кредита, при внесении вклада в виде объекта недвижимости в уставный капитал, при разделе имущества компаний и частных лиц и т. д.

Массовая оценка недвижимости — это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки16.

1.4Технология оценки недвижимости

Технология оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке в котором содержится объект недвижимости, выраженный в денежных единицах.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

1. Постановку задания на оценку.

2. Сбор информации и предварительный анализ данных.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

4. Оценка недвижимого имущества.

5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости.

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком15.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.

Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

		идентификацию объекта недвижимости;

		идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

		назначение результатов оценки;

		выбор и определение вида стоимости;

		уточнение даты оценки;

		описание объема оценки;

		уточнение иных ограничений.

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой не движимости и выбранных методов оценки. 

В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости.Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости. Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости. Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной17.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости  предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик объекта, идентификацию вариантов, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования11. 

На этапе оценки, на основе информации полученной на предшествующем этапе, осуществляется оценка объекта оценки. Для получения более объективной оценки рекомендуется определять стоимость объекта недвижимости, применяя как можно большее число методов. Все подходы базируются на информации, собранной на одном и том же рынке, но в каждом из них отражены различные стороны этого рынка и, в связи с этим, результаты расчетов могут значительно различаться. Окончательный вывод оценщик делает на основании согласования результатов оценки, полученных различными методами5.

Согласование результатов может проводиться либо как среднеарифметическое, либо как средневзвешенное. Суть согласования результата заключается в определении такой величины рыночной стоимости недвижимости, которая наиболее адекватно отражает сложившееся на рынке на дату оценке соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты8.

На последнем этапе оценки осуществляется подготовка отчета об оценке и его согласование с заказчиком, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки18.

В виду выше изложенного, можно сделать вывод, что классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, что определяет возможность единообразных подходов к их оценки.

Осуществление оценки не возможно без соблюдения определенных принципов. Использование всех групп принципов позволяет всесторонне исследовать свойства объекта оценки.

Для определения стоимости объекта применяются специальные методы и подходы. Каждый из методов оценки предполагает предварительный анализ информационной базы и определенный алгоритм расчета. Основными подходами и методами являются: сравнительный, доходный и затратный.

2Сравнительная характеристика видов стоимости

2.1 Виды стоимости объектов недвижимости

Оценкой называется процесс, целью которого является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки22.

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости12.

Стоимость отличается от цены тем, что она относится к конкретному объекту и к определенному моменту времени, обнаруживается лишь в результате расчета и может проявляться в предполагаемой сделке с объектом10.

Понятия «стоимость» и «затраты» также не совпадают. Затраты представляют собой денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях.

Взаимосвязь стоимости, цены и затрат, а так же их различие между собой, представлены на рисунке 6.

















Рисунок 6 – Цена, стоимость и затраты при 

оценке объекта недвижимости



Основными элементами, создающими стоимость, являются:

	полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени;

	спрос – количество товаров, желаемых по данной цене;

	дефицитность;

	передаваемость права собственности9.

Виды стоимости представлены в трехуровневой системе стоимостей в пользовании и в обмене:

	на высшем уровне – рыночная стоимость;

	на втором уровне – основные стоимости, отличные от рыночной и обеспечивают оценку выгоды, то есть стоимость в пользовании или стоимость в обмене, в том числе стоимость в обмене – справедливая стоимость, а так же субъектно – специфические стоимости в пользовании и (или) в обмене – инвестиционная, специальная и синергетическая;

	на третьем уровне – вспомогательные экономические или нормативные стоимости10.

Понятие рыночной стоимости имеет в себе несколько определений. Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и продавцом в коммерческой сделке. При определении понятия рыночной стоимости  предполагается отсутствие принуждения и наличие полной информации у участников сделки, но не учитываются особые интересы, условия и обстоятельства, влияющие на мотивы этих участников. Так же в данном определении указывается на то, что определяемая стоимость является предполагаемой, а не предопределенной или фактической ценой сделки.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

	одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

	стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

	объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

	цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

	платеж за объект оценки выражен в денежной форме18.

	Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. 

	Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

	Полнота располагаемой информации означает, что стороны, участвующие в сделке, в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

	Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку19.

	В свою очередь второй уровень в иерархии видов стоимости: стоимость в обмене и в пользовании. Стоимости в обмене основываются на поддающихся рассмотрению экономических факторах и преобладают на свободном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Стоимости в пользовании обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования для особого пользователя или группы пользователей11. К данному уровню относятся следующие виды стоимости: справедливая, инвестиционная, специальная и синергетическая.

	Справедливая стоимость – это расчетная денежная сумма, на которую может быть обменен указанный объект на дату оценки в коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом, исходя из условия реализации наиболее эффективного варианта использования объекта оценки, но в отличии от рыночной стоимости – без позиционирования на открытом и конкурентном рынке10.

	Под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки18.Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости носит субъективный характер16.

		При определении инвестиционной стоимости, в отличии от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен8.

	Под специальной стоимостью объекта оценки понимается стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятия рыночной или иных стоимостей.

	Синергетической называется стоимость, превышающая или занижающая рыночную стоимость объекта оценки вследствие физической, функциональной или экономической связи объекта с некоторыми другими объектами гражданских прав10.

Существуют так же нормативные, базовые виды стоимости, отличные от рыночной стоимости, которые заимствуются оценкой из сферы бухгалтерской отчетности.

	Стоимость реализации объекта гражданских прав – это денежная сумма, на которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обоснованно ожидать обмен указанного объекта в будущей коммерческой сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом. Это определение понятия стоимости реализации соответствует определению понятия рыночной стоимости, за исключением того, что совершение сделки должно произойти существенно позже даты оценки12.

	Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества18.

	При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным8.

	Стоимость объекта оценки с ограниченной реализации – это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат о сравнению с затратами, необходимых для продажи свободно обращающихся на рынке товаров17.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки7. Эта стоимость бывает необходима при оценке компенсации затрат на снос строения. В простейшем варианте утилизационная стоимость может представлять собой стоимость лома или сырья для переработки.

Потребительная стоимость – отражает ценность объекта недвижимости для конкретного лица и основана на представлении о форме дохода, полезности или выгод, которые он имеет от использования данного объекта. Потребительная стоимость, как правило, определяется как со.......................